惠誉:预计碧桂园在未来1-2年利润率随土地收购成本降低而提高

6月8日,惠誉将碧桂园控股有限公司的“BBB-”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及未偿债券评级列入负面评级观察(RWN)名单。

据悉,负面评级观察反映出惠誉的预期,即在行业低迷时期,碧桂园的合同销售和销售回款的复苏前景不确定,杠杆率也将上升。负面评级观察将在销售或现金回款持续恢复,同时其杠杆率、利润率或财务灵活性没有出现恶化的情况下得到解决。

具体来看,碧桂园的评级是由其庞大的业务规模、充足的土地储备和在应对市场变化方面(包括调整城市结构和成本控制)的良好表现所支撑的。惠誉预计碧桂园在未来12-24个月的利润率会随着土地收购成本的降低而提高。

此外,惠誉预计碧桂园2022年权益合同销售额将下降30%,由2019-2021年的5500-5700亿元人民币下降至3900亿元人民币。然而,其认为,随着政府对购房者的政策放松,以及防控措施的放松,销售情绪将在2022年下半年恢复。碧桂园5月份的销售额从4月份的226亿元人民币恢复到281亿元人民币,尽管多个城市实施了防控措施。

值得注意的是,惠誉表示碧桂园的房地产销售一直不稳定。销售波动在很大程度上与其他投资级开发商的情况一致,但持续恶化可能会侵蚀业务稳定性。其在三线和四线城市的业务敞口较高,在其2021年权益合同销售总额中的占比为66%。惠誉预计,低线城市面临的销售及价格压力将增加,原因是由于市场信心受挫,这些城市的经济发展趋弱且需求疲软;房价预计将下跌6%,而一线和二线城市的跌幅分别为1%和3%。

另悉,高周转模式下碧桂园可能会提供更大折扣,但风险在于,对房价下跌的预期可能会引发需求进一步走弱的恶性循环,从而导致折价力度进一步加大。惠誉预计碧桂园在2022-2024年的杠杆率将保持在44%-45%,而2020-2021年的杠杆率为43%-44%。

惠誉相信,尽管其预售物业的大量预售物业建设保证金,但其房地产销售的大幅下降将被土地收购的减少部分抵消。然而,如果销售继续下降,杠杆率可能会恶化。碧桂园的杠杆率高于投资级同行的35%及以下。

据了解,碧桂园仍可进入在岸资本市场进行再融资,该公司于2022年3月从国内多家银行获得550亿元人民币的信用违约互换保护后,于2022年5月发行了5亿元人民币的在岸公司债券。该公司还在2022年1月发行了超过12亿元人民币的一年内到期的ABS,息票率为5.3%-5.5%。

惠誉预计,碧桂园将利用其现金资源偿还2022年7月到期的6.93亿美元离岸债券,到2022年年底,该公司的离岸资本市场再融资渠道仍存在不确定性。尽管该公司在2022年1月成功发行了5亿美元的可转换债券,息票率为4.95%,两年内到期。


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