中建投信托多只地产信托产品“触雷”,涉新力控股、花样年等数家上市房企

在当前房企债务危机的陆续爆发下,中建投信托有很多与地产业务相关的信托产品正面临融资方/担保方违约风险,一旦持续发酵,对公司的负面影响巨大。

中建投信托是一家老牌信托公司,地产信托业务规模在其总管理规模中的占比一度达到36%左右。在2020年底~2021年初房市交易重新活跃期间,公司和多家大型民营房企合作,发行了多只地产信托产品,但随着房企债务危机的陆续爆发,很多融资方/担保方出现了违约,譬如新力控股集团、花样年控股等港股房企。

中建投信托地产业务产品“触雷”,其它信托公司的同类产品也面临类似尴尬。业内人士表示,除宏观因素外,也与部分信托公司战略布局缺乏前瞻性有关,特别是近期监管部门要求压降地产信托占比,使得部分信托公司的整改压力颇大。

中建投信托“触礁”新力控股等房企

中建投信托是国内最早经营信托投资业务的公司之一,目前控股股东为中国建银投资有限责任公司。中建投信托在业内以地产业务闻名,截至2020年底,中建投信托的地产信托业务规模在管理总规模中占比高达36%,居业内前列。在去年以来地产市场的持续萎靡下,公司发行的地产类信托产品受到了明显冲击。

譬如投资人王先生提供的“安泉612号(新力成都)集合资金信托计划”推介材料显示,信托计划成立于2021年6月,募资规模6.5亿元,存续期18个月,资金投向为“向成都力玺房地产开发有限公司发放信托贷款”,新力控股集团(2103.HK)为该信托计划提供连带担保。Wind显示,成都力玺是知名房企新力控股集团的子公司。

新力控股集团2019年底在港股IPO,尽管及时上市压低了负债率,但在次年还是面临疫情+“三道红线”(1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1)双重压力。从新力财务数据看,公司有两个指标均触及“三道红线”,加之“主要通过联营、合营模式增加少数股东权益实现,但对应的少数股东损益规模反而下降,反映其或存在明股实债问题”。

值得一提的是,就在安泉612号成立之际,新力的债务违约风险也在逼近。3个月后的2021年9月,新力控股集团发布公告称,由于近期面临因宏观经济状况而导致不曾预期的流动资金问题。此后又陆续发布公告称数笔美元债违约。

在新力出现偿付风险后,中建投信托也向客户发出了《重大事项信息披露报告》,坦承“借款人及共同还款人出现流动性困难”,应按时偿付的1728万元利息也未到位。

除了成都项目,中建投信托和新力在杭州也有合作。中建投信托成立的“涌泉164号(新力杭州)集合资金信托计划”,募资3亿元投向新力旗下的杭州力尚房地产开发公司,最终用于杭州余杭区良渚新城A7地块的开发。

该信托计划于2022年6月到期,但新力美元债违约后,信托报告披露:“住房行政主管部门已对标的项目的销售资金进行托管……受托人已要求派驻的第三方人员加强对标的公司和标的项目驻场监管,积极配合建设行政主管部门对标的项目的资金监管”。

今年4月中旬发布的涌泉164号一季报告显示:农业银行杭州江锦支行已对杭州项目主体公司采取了诉讼+保全项目土地使用权,受此影响,“标的项目无法按计划在3月份申请最后一批次住宅的预售许可证,对项目整体销售进度造成较大不利影响。”

投资人提供的涌泉164号信托计划2022年一季报

在诸多不利因素影响下,新力控股今年一季度的合同销售金额为7.86亿元,仅相当于去年同期3%。加之近期港股地产风暴深化,多家房企因会计师事务所“撂挑子”、无法按期披露年报,新力控股原本计划在3月底披露经审核后的年报,迄今仍未披露。

王先生亦充满疑惑:“信托产品6月发行,新力9月就出了问题,尽调是怎么做的?”

此外,中建投信托发行的“安泉518号”集合信托计划也出现变数,募资投向荣盛地产在合肥的项目。作为一家河北的大型开发商,荣盛地产在近期出现商票等逾期情况,合肥项目去年下半年以来也因质量、开工进度等问题,与客户纷争不断。公司前几日发布的年报预告甚至飞出了“黑天鹅”,预计2021年巨亏或达60亿元。

有产品发行仅4个月房企就违约

上述信托计划只是中建投信托地产业务版图的一角。公开信息显示,2019年中建投信托和朗诗集团达成了战略合作,前者将提供长租公寓、养老、物业等板块业务的一揽子金融支持。此外,中建投信托还和福晟集团达成战略合作;2019年,与另一家A股上市的闽系房企签署战略合作协议,为后者提供包括非标债权融资、地产基金、资产证券化等在内的多种业务,合作总规模达200亿元……如今合作的这3家公司中已经有两家违约。

资料显示,中建投信托2020年3月发行的“安泉544号”,融资方为杭州碧光房地产开发有限公司,为其提供担保的是某A股上市的闽系房企。该信托计划募资3.6亿元,投向杭州市下城区新天地板块三塘单元地块的开发。彼时该担保房企正处于泰康人寿入股之后的高光时刻,谁知在一年后就遭遇“股债双杀”、业绩暴跌,而泰康人寿也果断止损退出。

去年底,中建投信托向投资人坦承:担保人被密集下调评级,“近期有大量债务到期……以及抵押物项目开发销售进度晚于预期”,存在兑付风险。安泉544号将于今年8月到期,能否如期兑付存在悬念。

一家大型民企信托的品牌负责人向《红周刊》记者表示,去年以来,华夏幸福、恒大等房企的违约事件对信托业冲击最大。“如果说2020年下半年后,业内对恒大的风险就有了心理预期,而对融创的资金实力更具信心,2021年中期、尚有机构在发行融创的产品,那么一旦融创也出现展期,则超预期的负面冲击将更严重。”

就中建投信托而言,与融创相关的“安泉586号(融创温州)集合信托计划”已经展期。就投资人提供的材料显示,安泉586号的借款人为融创旗下的平阳隆恒置业有限公司,其是温州翡翠海岸城项目的开发商。材料显示:经排查,平阳隆恒置业的还款能力比较弱,作为信托保证人的融创集团的大额债券偿还压力也比较大,“信托计划到期或将无法正常清算”。

2020年后,有不少信托公司在合作伙伴的选择上向头部上市房企靠拢,但中建投信托仍选择和部分非上市房企合作。譬如,成立于2021年2月的“安泉590号(合能重庆枫丹玖悦)集合资金信托计划”,其保证人为深圳市合能房地产开发有限公司,是总部位于四川的合能控股旗下公司。

合能控股虽然是老牌地产商,但其一直未能上市,直到2021年11月在房企融资需求愈发急迫的情况下,才提交了港股招股书(尚未上市)。从公开的财务数据看,该公司不仅“三道红线”全部触发,且过半借款为一年内到期的短期借款,偿债压力巨大。

值得注意的是,在去年地产项目烂尾风险蔓延后,各地方政府也在加大对预售资金的监管,如此情况不可避免会冲击到金融债权人的偿债计划,而安泉590号恰恰面临这种问题。

相关资料显示,安泉590号的抵押增信资产为长沙领新房地产公司持有的长沙市开福区“湘(2020)长沙市不动产权第0370420号”地块的使用权,在今年3月底的最新一期《临时事项报告》中,中建投信托方面透露,地方政府要求新建商品房预售资金“须全额存入预售资金监管专用账户”。

对此,中建投信托方面表示,若信托到期后出现兑付风险,当抵押物预售资金优先打入政府监管账户下,“资金划扣或将受到政府管控,导致无法按要求划转至由受托人监管的预售汇款账户”,可能影响信托财产安全。

展期之后又如何?“表外不得转表内”

除了上述产品存在风险外,中建投信托还发行了数只与花样年地产合作的信托产品,譬如成立于2021年2月的“安泉595号”集合信托计划,就由花样年集团提供担保,募资用于四川资阳市花样年花郡项目的开发。

安泉595号是在发行不久后,担保方就正式出现违约的。2021年10月,花样年在反复吹风在手资金充裕的情况下突然宣告美元债违约,这一举措令债权人错愕。值得一提的是,花样年的“躺平”范本成了很多房企的模仿对象,在其违约后不久,地产债出现了全面下跌。今年3月,港交所对上市公司花样年控股(1777.HK)、公司总裁潘军等高管做出了相应处罚。

安泉595号原定在今年8月底到期的,在花样年出现债务违约后,中建投信托向客户公告称,“升级了项目管控措施、派驻人员现场驻管。”

此外还值得一提的是,中建投信托此前还曾踩中过浙江大型民企“银亿系”的“大雷”。据*ST银亿2020年的公告,中建投信托已经起诉*ST银亿,要求偿还贷款本金5亿元。

对于上述项目的处置前景,王先生透露:“中建投信托之前有刚兑传统、通过承接信托份额或提供流动性支持等方式保证投资者退出,但刘董事长不久前却跟我们说:股东建银投资的上级——中央汇金公司要求‘不得将表外坏账转表内’”,因此中建投信托尽管实力很强,但对于已到期的产品,也只是展期、通常先展期半年。

战略前瞻性不足

多家信托公司地产业务整改压力大

中建投信托业绩表现与地产调控的节奏是相契合的。据年报数据,中建投信托2018年净利润还达到9.2亿元,之后便一度震荡下滑;2020年录得营收22亿元、同比小幅下滑,净利润5亿元、同比下滑超四成;2021年上半年,净利润又回升至4亿多元。

《红周刊》记者发现,沪浙地区的数家信托公司,如杭工商信托、万向信托等也都擅长地产业务,地产业务规模在信托总资产中的占比都在业内前十。另据《财新》援引的数据,截至2021年6月底,新增地产信托规模最大的5家信托公司分别是光大信托、中融信托、中航信托、爱建信托、五矿信托。在当前地产债大量违约下,这些对地产信托规模偏重的信托公司显然是要面临类似的兑付压力。

用益信托网分析师帅国让向《红周刊》表示:“一方面跟宏观经济增速放缓及地产行业结构性调整有关;另一方面,跟信托公司自身的战略布局前瞻性不足,应对风险的应急处置能力不强也相关。”

据《红周刊》记者了解,在2020年9月恒大事件意外曝光后,不少信托公司已主动收紧地产业务的敞口,但仍有部分信托公司对头部民营房企抱有期待,在2020~2021年初房市超预期火爆的宏观背景下,继续做大地产业务。事后来看,当时做大地产业务的举措让他们错失了宝贵的调整窗口。

据信托业协会发布的《中国信托业发展评析》数据,在“房住不炒”的政策指引下,截至去年三季度末,投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元,同比下降18.1%,环比下降6.3%;房地产业务信托占比降至12.4%,同比环比均继续下滑。

2020年二季度开始,信托业协会不再披露信托业的风险项目具体情况。对此,帅国让认为,最近两年暂停披露的原因主要在于资管新规颁布以来,信托风险资产规模快速攀升,为避免加剧市场波动,监管层暂停披露这一数据,后续大概率不会再披露了。“因为资管新规已正式落地,信托产品净值化时代已来临。”

截至目前,信托业的去通道化、向主动管理能力的转型仍在继续。据《中国经营报》4月初报道,监管层给信托公司的窗口指导是“控制房地产信托集中度不超过主动管理信托规模的40%”。帅国让坦言,“大部分信托公司都面临一定的整改压力,部分信托公司业务转型较慢,在未来的市场竞争中或将持续面临被动的局面。”

公开信息也显示,去年以来,中建投信托方面调低了地产业务的调门,转而发力资本市场业务、资产证券化业务。至于上述存在兑付风险的地产信托产品最终结局如何?目前仍是个未知数。


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