惠誉:2022年房地产销售额仍将下降25%至30% 明年有望恢复正增长

4月21日,惠誉发布报告表示,政策的决定性变化应该会改善一级住房市场的情绪,但2022年的销售额仍将下降25%至30%。

报告称,2022年第一季度,中国最大型开发商的新房销售量大幅下降,许多开发商的销售额同比下降30%至45%。大多数陷入财务困境的开发商出现了高达50%或以上的跌幅。由于房价可能进一步下跌,以及陷入财务困境的开发商可能无法完成未完成项目的风险,令买家望而却步。

惠誉对2022年销售额的下降预测比之前在2021年12月做出的10%至15%的下降预测更为陡峭。该预测接近了惠誉在2021年12月分析该行业潜在流动性压力时假设的30%的降幅。

尽管如此,惠誉认为,随着未来几个月住房销售下滑放缓,2022年第一季度很可能标志着触底。政策提供了更明确的支持,一些地方放宽了购房限制和最低首付要求。自2021年10月以来,银行也加快了抵押贷款的审批。

虽然政府鼓励在岸金融机构向房地产开发商提供借款,但惠誉预计今年大多数开发商进入资本市场的机会有限,它们将继续依赖内部现金来满足2022年下半年资本市场到期债务的还款需求。实力较强的开发商可能仍能在离岸资本市场筹资,其中一些有第三方的信用增强。

惠誉认为,资金的缺乏将抑制财务困难的开发商加快土地收购和项目推出的能力。这意味着销售可能不会出现快速、急剧的复苏。然而,2022年的低销售基数以及2022年下半年的强劲势头,应足以让市场在2023年恢复温和的正增长。

惠誉认为,近期房地产市场的紧张状况将导致中期的结构性变化。惠誉预计,在当前情况下,国企开发商和财务状况良好、仍有能力获得融资的民企开发商,将从财务状况较差的开发商中获得更大的市场份额。后者自2021年下半年以来没有收购土地储备。

惠誉预计,开发商的融资成本仍将相对较高,这可能会促使民企企业采用更多的“轻资产”开发模式。那些能够持续改善财务透明度的公司应该会发现更容易获得融资和购房者的信任。然而,惠誉认为开发商的整体利润率仍将保持疲弱。

2022年销售量的急剧下降将使市场更接近长期需求趋势——惠誉认为2020年和2021年的每年约15亿至16亿平方米的销售量是不可持续的。与此同时,惠誉预计开发商在中期内对土地储备的收购将变得更加保守和有选择性,这将有助于开发商为去杠杆化。

惠誉认为,目前的市场低迷不会遏制长期的住房需求,这将继续受到城市化的推动。随着新的融资和开发模式的出现,惠誉预计经济适用房将成为市场中越来越重要的一部分。然而,在共同富裕的背景下,私人住房仍将发挥一定的作用。


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