标普:降准并不能缓解尾部民营房企的流动性压力

4月19日,标普信评发布报告称,降准不足以挽救尾部房企。

据了解,4月15日,中国人民银行宣布,决定于4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。标普信评认为,本次降准一定程度上可以提振部分核心城市的房地产市场,但并不能缓解尾部民营房企的流动性压力,不足以挽救其信用质量。

标普信评认为,本次降准一定程度上将提振部分城市的房地产市场,但无法惠及低能级市场。中国人民银行表示,此次降准共计释放长期资金约5300亿元人民币。从历次资金面调整的结果来看,货币效应的正面影响将促使房地产市场回暖。

但标普信评认为,本次调整的影响范围将仅限于有实际“自住”+“改善”需求支撑的区域市场,即一二线及核心城市圈中三线城市。与此同时,在“房住不炒”的调控原则下,政府并不鼓励投资性需求。

标普信评认为,那些没有人口、产业和人均收入水平支撑的低能级市场,未来市场前景黯淡,价格增长预期相对较弱,因此即使在资金面宽松时,这些市场仍很难受到投资者的追捧。

考虑到核心城市和低能级城市对全国房地产市场销售额的贡献,标普信评认为降准后2022年整体新房销售额仍然会面临较大的压力。

同时,标普信评也认为,保市场并不意味着救主体,政策底也不意味着市场底。标普信评预计本次降准对缓解尾部民营房企的流动性压力作用有限。

受到金融机构由于行业波动采取审慎避险态度及公开市场融资不畅的影响,民营房企的再融资能力普遍承压,同时预售资金监管制度导致企业整体资金调度出现困难。很多民营房企历史上采取“高杠杆、高周转”的发展模式,其资产相对集中在低能级城市,资产质量较弱,区域市场的疲软也将持续令这些企业的现金流面临更严峻的考验。

一般情况下,标普信评认为尾部房企主要具备以下一个或多个特征:资产质量较弱,主要资产分布在需求不佳的低能级城市;历史上经营较为激进,杠杆率较高;再融资不畅,受到预售资金监管的影响,本部货币资金快速萎缩,无法覆盖短期内到期债务。


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