经济日报:降息促使房贷市场回暖?莫误读

  随着1月17日政策利率下降,一时间,关于“降息导致房贷减少”“降息促使房贷市场、房地产市场回暖”等声音充斥网络。

  在这里要明确,“房住不炒”的定位不会变,房地产不会作为短期刺激经济的工具和手段。与此相对应,房地产贷款市场不会出现大幅波动,房贷仍将保持总量增长稳定、投放节奏有序,尤其将重点保障房地产企业的合理融资需求、购房者的首套房刚需。

  要正确理解此次“降息”,必须弄明白“政策利率”“市场基准利率”“贷款利率”以及三者之间的关系。也就是说,此次“降息”降低的是哪个利率、它将如何进一步传导、影响市场。

  央行在调节货币供应时,既可调节数量、也可调节价格。从近年来的操作看,前者的典型代表是“降准”,后者的典型代表是“降息”。具体到降息,其路径是,央行释放“政策利率”信号,引导“市场基准利率”以“政策利率”为中枢运行,并通过银行最终传导至“贷款利率”。在此传导机制下,央行通过货币政策工具调节了银行体系的流动性,进而影响信贷投放。

  理解了以上基本原理,我们再来分析此次“降息”。1月17日,中国人民银行开展7000亿元中期借贷便利(MLF)操作、1000亿元公开市场逆回购操作,二者的中标利率均下降10个基点。

  不难看出,央行降低了政策利率。更令市场关注的是,这是自2020年3月调降7天逆回购利率、4月调降1年期MLF利率后,首次降低政策利率

  因此有声音猜测,受政策利率下降影响,本月(1月20日)新一轮LPR(贷款市场报价利率,可将其理解为贷款市场的基准利率)有可能下降,尤其是近20个月未变动的5年期LPR报价可能下降,该报价正与购房者的房贷利率密切相关。

  由此可以判断,若1月20日5年期LPR真的下调了,那么,此前选择了“浮动利率”方式的借款人,其每月房贷还款金额确实会减少。但是,如果借款人此前选择的是“固定利率”方式,即使5年期LPR下调,其还款金额也不会变。

  最后,要厘清“降息”与房地产市场的关系。本次“降息”主要目的有二:一是春节临近,旨在平滑春节期间的流动性;二是降低金融机构的资金成本,引导金融机构降低对实体经济的信贷成本,货币政策逆周期调控靠前发力。

  因此,不能通过此次“降息”进一步推导出房贷市场、房地产市场即将回暖。中央经济工作会议已明确提出,“房住不炒”的定位不会变。接下来,将加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

  此外,由于受个别房地产企业风险爆发的影响,2021年下半年,金融机构曾一致性收缩信贷,出现了短期过激的市场反应,这导致部分房企的正常、合理融资需求被“误伤”。针对这一问题,从2021年四季度起,金融监管部门已对房地产行业的融资环境进行了优化和适度回调,着力“稳预期”

  可以预判,接下来,在坚持“房住不炒”定位不变的前提下,各项监管措施将更加精准、灵活适度,房地产贷款将逐步“企稳”,为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标创造条件


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