多房企融资开闸 兑付压力犹存

  在经历了半年多的现金流紧张后,多家房企成功启动发债。2021年11月以来,开发商发债范围不断扩大,市场正在缓慢恢复中。发债企业以央企国企和财务指标较好的民营企业为主。业内人士分析认为,未来融资政策或将从前一段时间的偏紧逐步回归正常,将有利于信用等级和风险状况良好的房企。不过,2022年大量债务到期,房企仍然面临巨大资金压力。

  融资再开闸 多房企启动发债

  自11月10日以来,多家国有房企密集宣布银行间债务工具发行计划,房企债券融资出现边际改善的积极信号。

  11月22日,保利、中海同日公告发行境内公司债。据悉,保利本次发行的公司债券将采用公开发行方式,发行规模不超过98亿元。而中海方面,拟公开发行2021年公司债券(第四期),发行规模合计为不超过29亿元。

  12月10日,龙湖集团发布公告,公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据,规模为人民币10亿元。该笔票据票面利率为3.7%,募集资金部分用于偿还银行贷款,部分用于支付项目工程款。

  12月13日,厦门建发公告拟发行10亿元中期票据、金融街拟发行不超过15亿元的公司债券;12月6日,龙光集团宣布将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作;12月5日,金地集团“长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划”获准发行,拟于2022年初上市。

  对于在融资方面已断供数月的大多数房企来说,上述房企成功发债可谓羡煞旁人。

  广发证券数据显示,2021年11月A股样本房企债权融资规模523亿元,同比下降18%,融资净流出为64亿元,单月融资规模回升,净流出量有所收窄。

  从融资渠道来看,2021年11月信用债、非标、其他债权融资、海外债占比分别为47%、16%、33%、5%,其中信用债、其他债权融资占比环比回升超过10%,非标、海外融资占比则有所下降。在总量控制的背景下,有条件的房企通过新增更多成本具备优势的境内信用债,调整负债结构。

  融资规模回升 稳需求成未来主线

  房企融资适度“松绑”的背后是近来不断释放的官方表态。

  12月3日,证监会表示将推出 REITs,支持房企发展和转型;同时,金融市场也将继续为房地产提供融资渠道,满足房地产合理融资需求,促进房地产和金融形成良性循环。

  12月6日,中央政治局会议指出,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

  在2021-2022中国经济年会上,中央财经委员会办公室副主任韩文秀指出,“房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济中,在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中,都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

  “这是对过度收紧政策的修复,不过受市场惯性影响,目前的低迷情况还会持续一段时间。”业内人士分析。

  金融业内人士认为,此次房企融资适度“松绑”、维稳为主,避免房企债务危机扩张引发更多风险。而随着政策边际改善空间持续打开,金融端政策持续释放意味着政策的明确,优质房企将得到更多的政策倾斜。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,当前松绑符合预期,但也需要一个过程。在实际操作过程中,银行对于经营状况不佳的房企还会采取回避态度,而其他企业也会有相关风控操作,要视房企的信用等级和风险状况。而购房者的按揭贷款方面,则会趋于放松,保证合理购房需求。

  从2022年趋势看,稳定需求、稳定企业资金,将会是未来一段时间的政策主线。叠加全面降准后的信贷投放支持,按揭和开发贷款的投放环境将会持续改善。

  不过,2022年大量债务到期,房企仍然面临巨大资金压力。而且市场尚未完全复苏,但近期个别地方出现了炒作房价的现象,需要警惕。市场信心恢复,预计将在2022年5月以后。

  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析认为,从目前的定调来看,中央坚持“房住不炒”定位不变,强调加强预期引导,探索新的发展模式,支持商品房合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  对于未来货币信贷政策的走向,陈文静认为,中央强调宏观政策要稳健有效,财政政策将发力,稳健的货币政策取向不变,强调跨周期和逆周期调控政策有机结合。从短期融资趋势来看,监管层强化信贷资金合理充裕,多种融资方式逐渐解封,国企、央企和头部民企率先受益。预计2022年全国楼市销售面积回落,销售均价平稳运行,新开工面积继续下降,投资低速增长。


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