潘浩:预计2022年房地产风险将陆续出清

若将2021年的中国房地产一分为二,我们发现,在上半场,行业进入了一个整合阵痛期;下半场,部分房企陷入信用危机。随着政策不断释放积极信号提振市场信心,以及房企采用多种方式开展自救行动,已经让行业初见修复。

我们相信,此轮行业风险出清后,房企的经营逻辑将继续发生转变。2022年,房地产行业也将会迎来新一轮的稳定发展周期。

行业释放全部风险仍需时日

根据贝壳研究院统计,2022年房企预计到期债务约为9603亿元,比2021年下降约25%,但仍处于接近万亿的偿债规模高位。从2022年月度到期债务情况来看,房企偿债压力集中在1月、3月、4月、7月,以上四个月的偿债规模超过千亿元,这将使部分房企在短时间面临较大偿债考验,对房企在该节点的资金筹措、销售回款、工程进度等方面都提出较高要求。

2022年,行业有251家房企需要偿还到期债务,其中22家房企到期债务超过100亿元,偿债压力仍保持高位。

总体来看,自2021年四季度,多家房企到期债务获得展期,房企债务问题得到一定缓解,企业获得了逐步解决问题的时间。

我们认为此轮针对行业的强监管政策已经见顶,预计2022年一季度,房企融资额度将陆续恢复,银行与金融机构贷款额度充足,针对行业需求也将适时有资源调配。金融端的率先释放,将有利于保障房企开发资金到位以及购房者按揭贷款的充分发放。

宽信用、宽金融效应将会进一步提升行业预期,促进投资者与产业链内多方参与者信心的修复。由此共同保证新房市场的供应与成交。

我们预计2022年二季度开始,国内的新房市场将逐渐回暖,房企周转效率回归正常化,房企资金流动性得到实质性缓解。

房企未来发展需要运营模式的多重颠覆

房地产高负债、高周转的发展模式已经走向终结。市场实践证明,全国化布局并不适合所有房企,企业过度多元化也会带来相应的高风险。结合市场趋势与行业发展,我们认为,未来房企需要颠覆性的转变。

首先,房企经营的商业模式应尝试转变。我们可以借鉴与参考国外房地产长周期发展较好的模式,如“住宅开发模式与区域深耕模式”“综合经营模式”“资产管理模式”“租售双轮模式”等。

其次,房企业务结构转变。如头部房企绿地控股于2021年11月发布公告,公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。这是企业基于本公司基建产业发展而进行了业务结构的适时调整。此外,企业还需要在资产配置、负债结构、组织管理等多方面进行相应转变。经历了此轮行业波动,房企对于风险管理,尤其是财务管理将会更加重视。

目前,中国的房地产行业还在走向成熟的过程之中,其发展路径往往是螺旋式上升的。中国区域发展不平衡让房地产行业依然有发展机会,城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等商业模式仍有很大的探索空间。


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