去年百城卖地近4.8万亿,百强房企拿地金额同比降两成

2021年,土地市场跟随房地产销售市场跌宕起伏,由火热降至冰封。机构数据显示,2021年全年,100个城市卖地金额为4.79万亿元,同比下降6.4%;TOP100企业拿地总额2.54万亿元,同比下降21.5%。曾经一路高歌的土地市场慢了下来。

在土地市场高位滑落的过程中,房企心态不免“受挫”,尤其是随着其资金链压力越来越大,拿地积极性明显回落。导致在第一轮集中供地刷新历史纪录之后,后两轮集中供地持续低迷。

对于2022年,业内人士预计,上半年供地项目可在年内开盘,对房企吸引力普遍较高,但是当前市场尚未见底,预计一季度市场仍无明显回暖迹象。而从全年来看,稳地价的政策工具箱仍会不断完善。

2021年,在第二、三批次集中供地中,房企拿地积极性明显回落。

高开低走,百城一年卖地4.79万亿

2021年,土地市场热度持续降低已经成为趋势,特别是2021年下半年以来,土地市场持续低迷。据中原地产研究中心统计数据显示,2021年全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿元,比2020年下调6.4%。

与此同时,从企业拿地金额的变化也可以看出市场的走势。据中指研究院数据显示,2021年TOP100企业拿地总额2.54万亿元,同比下降 21.5%;进入拿地金额百强企业的门槛为72亿,比上年同期下降13亿元。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,房地产市场低迷,影响了房企继续拿地积极性。

从全年来看,2021年7月被视为土地市场从热情转变为理性的分水岭,土地市场的溢价率由此开始持续走低。

在住宅用地方面,据中指土地高级分析师张晓飞介绍,2021年,全国300城成交楼面均价为5522元/平方米,同比上涨23.85%,但是平均溢价率为11.1%,较上年同期下降4.21个百分点。

流拍地块显著提升也是2021年土地市场的特征之一,全年住宅用地共流拍1298宗地块,流拍率为13.53%,较上一年同期增长3.93 个百分点。

据中原地产研究中心提供的城市土地出让金排名显示,2021年历史第一次出现了两个一年卖地3000亿元级别的城市,分别是上海的3316亿元、杭州的3076亿元。

另外,广州、北京、南京去年全年卖地金额也均超过2000亿元,武汉、成都、苏州、重庆、天津、深圳、西安7个城市卖地金额均超过1000亿元。整体来看,共有12个城市卖地超过1000亿元。相比之下,2020年有14个千亿卖地城市、4个2000亿元级别卖地城市。

值得一提的是,2021年,全国土地市场分化更为明显,一些热点城市的土地市场依然整体活跃。在出让金方面,表现为一线城市住宅用地出让金额继续走高,二线及三四线城市则在下降。

国企挑大梁,“集中供地”主导全年市场

集中供地是2021年土地市场最受关注的话题,也是左右全年土地市场走势的重要力量。据中原地产研究院数据显示,2021年全年22城三轮集中供地合计卖地2.29万亿元,相当于百城卖地额的一半。

2021年2月,在“集中供地”提出之初,土地市场热度较高,开发商拿地意愿也较强烈,在第一批集中供地现场异常火热,触顶抢地的房企屡见不鲜,更有不少“黑马”出现。

但在第二批集中供地前夕,由于购地政策趋严,加之资金紧张及调控政策等多重因素叠加下,开发商购地意愿降低,观望情绪开始出现。

去年集中供地主要出现四个方面的重大调整,一是竞买方应当具有房地产开发资质;二是建立购地资金来源审查制度,并且加强监管;三是土地溢价率上限设定15%;四是地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

另外,2021年集中供地分别集中在5月、9月和12月,在一定程度上使房企产生大量且集中的资金需求,特别是第一批次供地之后,在销售端和回款端双双受限的压力下,行业资金端明显承压。

在房企积极性受挫之后,很多城市在第三批次土地缩减了供应量。而且第三批次集中供地政策开始优化,包括下调土地起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等。

因此,在第三批集中供地中,溢价地块、流拍地块明显减少,其中深圳、无锡、合肥、上海第三批次供地均无地块流拍。这也从侧面反映出土地市场“托底”成交的现实。

为此,在22城集中供地的下半场,国企成为土地市场的主力。据中指研究院数据显示,国企拿地占比达到61%,尤其是在第三批次更为明显,国企拿地额接近80%。这在厦门、广州、深圳等城市表现得更加突出。

综合来看,在2021年土地市场表现突出的企业,包括中海地产、保利发展、万科、招商蛇口、华润置地等,均出现在3个以上重点城市房企拿地金额TOP10的榜单中。

土地市场或仍未触底,今年将从低迷中开始

在张大伟看来,从2021年上半年土地市场的高温到下半年的低迷,都受到了房地产市场波动的影响。其中,三次集中供地行情的差异性,也是体现了购房需求和企业信贷双收紧对于市场的影响,导致第一轮集中供地刷新历史纪录之后,后面两轮集中供地持续低迷。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,目前,部分房企的风险尚未解除,拿地投资需求不足。第三批集中供地较第二批次流拍的情形略有改善,但难掩土地市场仍处于低温状态的事实。同时,城市间分化也在加大,部分东北省会城市如沈阳及长春等流拍率较高,国企、央企和地方城投托底迹象明显,民企参与度不足。

对于2022年,张大伟预计,土地市场从低迷中开始,但随着楼市的逐渐见底,其有望走出低迷。

张晓飞则认为,整体来看土地市场将进一步趋稳,尽管上半年供地项目可在年内开盘,对房企吸引力普遍较高,但是当前市场尚未见底,预计2022年一季度市场仍无明显回暖迹象。

可以肯定的是,2022年“房住不炒”依旧是大方向,稳地价的政策工具箱仍会不断完善。有业内人士提出,随着各城市土拍政策逐步规范化,预计2022年各城市集中供地的土拍时间将相对分散,这能够有效缓解市场的波动。

此外,在限地价+定品质+限房价的土地竞拍规则下,资金成本成为最核心竞争力。央企国企的资金优势,自集中供地初期就已开始显现;而少数民营房企债务违约,对行业内其他民营房企造成较大的负面影响,且预计这一影响将持续较长一段时间,为此部分民营房企或将下沉至三四五线城市市场。对此,张晓飞建议,部分现金流较好的民营企业可以把握好拿地窗口期,重点关注一线和人口资源强的二线城市。


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