中梁控股陷多维困局:项目问题频发 销售回款承压

  频繁向外界传达“稳健”信号的中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁控股”,02772.HK),还有其试图弱化的“硬币的另一面”。

  11月18日,国际评级机构标普将中梁控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”。标普指出,在未来6至12个月内,中梁控股的合同销售额可能会下降,现金生成或将减弱,从而削弱其偿债能力。与此同时,由于该开发商广泛使用以美元计价的高级票据,且集中于短期,因此极易受到离岸市场波动的影响。

  中梁控股存量美元债的数据也进一步印证了标普的观点。据《中国经营报》记者统计,当前中梁控股一年内到期的美元债券共计10亿美元,截至11月26日,中梁控股仅累计回购5831万美元。

  为了加强销售回款保证流动性,中梁控股正进行一系列优化调整。例如,公司近期将山东区域投资条线的员工调往营销一线进行轮岗,要求员工“助力营销、助力融资,去事业部支持交付”。

  值得注意的是,除流动性压力外,中梁控股也面临着品控和安全管理方面的隐疾。近日,中梁控股旗下洛阳中梁壹号院百余名购房者指出该项目并未达到收房条件和标准,选择拒绝收房。而“徐州·百悦城”项目则在今年10月出现生产安全事故,致2人死亡。

  项目问题频发

  据了解,对于拒绝收房的要求,洛阳中梁壹号院业主给出的具体理由包括:车位和车库未完工未达到验收标准、配套的绿化等设施与宣传材料及销售的承诺不符、高价捆绑销售车位、楼栋内墙壁存在空鼓开裂问题等。

  事实上,早在今年6月,针对业主反映的项目存在的质量等问题,开发商已发布了一则公开信,承诺在交房前将对所有存在的问题进行整改完善。

  但据业主介绍,当前仍有诸多问题并未得到彻底解决。对此,中梁控股相关负责人向记者表示:“项目车库和车位已完工并经过主管部门验收,取得地下车库竣工备案证明。本项目自2020年3月已清盘,不存在高价捆绑车位出售情况。关于现场绿化,小区绿化率符合报规图纸,不存在虚假宣传。”

  与此同时,今年10月初,在徐州市农科院地块(2019-51号地块)的工程工地上发生一起重机械伤害生产安全事故,致2人死亡。江苏省住建厅要求当地严肃处理事故企业及相关责任人。

  其中,该项目的施工总承包单位为江苏添安建设有限公司,建设单位为徐州桂悦置业有限公司。记者查询了解到,徐州桂悦置业有限公司控股股东为温州市润悦置业有限公司,持股比例为51%。而温州市润悦置业有限公司的实际控股公司则为上海中梁地产集团有限公司(以下简称“中梁地产集团”)。

  此外,公开资料显示,上述地块由中梁地产集团在2019年11月取得,用于从事包括科研、商办、住宅等在内的项目开发,被命名为“徐州·百悦城”,项目于2020年初动工。

  根据当地住建部门核准的项目名称,A区名为“百悦宸园”,C区为“百悦宸园东区”,B、D区则为“云龙科创产业园”,项目总建设面积超过50万平方米,其中的住宅项目被包装成徐州的“明星楼盘”对外营销。

  中梁控股相关负责人在接受记者采访时解释称:“该项目为合作开发,我司为股东方,项目由江苏添安建设有限公司施工总承包。事故发生后,公司第一时间责令项目停工,全面排查安全隐患,同时也要求合作方加强工程及工地管理,杜绝此类事故再发生。”

  事实上,今年以来,中梁控股旗下项目已在多地发生生产安全事故。就在今年4月末,该公司旗下位于浙江省金华市武义县的在建项目——中梁壹号院发生了地下室坍塌事故,坍塌面积接近300平方米。

  在事故发生后,武义县住房和城乡建设局进行了通报,指出坍塌的主要原因是开发商疏于管理,未考虑安全操作和防护需要。据专家组分析,此次塌陷事故是由于该区域个别柱子受压破坏导致其周边结构发生连续破坏造成。

  销售回款承压

  除安全事故频发外,中梁控股上市主体——中梁地产集团要求投资条线的工作人员到营销一线轮岗的消息,也引发了外界对于公司“变相裁员”的猜测。

  据了解,中梁地产集团近期下发《关于开展山东区域集团投资条线营销轮岗通知》,在今年10月~12月,山东区域集团投资条线人员到营销一线轮岗,要求轮岗人员在同一个项目至少轮岗2个月,并设定关键指标与任务,项目营销负责人为轮岗带教导师。

  对于将投资条线人员调往营销一线的原因,中梁控股相关负责人向记者坦言,当前投资条线人员已经出现了冗余。“在当下房地产步入下行周期的背景下,房企整体拿地都较为谨慎,投资条线人员出现冗余而进行转岗安排,这属于公司内部的人员策略。”

  事实上,在当前房企整体融资环境持续收紧的背景下,加强销售回款保证现金流也成为当下众多房企的“当务之急”。中梁控股上述负责人向记者强调:“强化营销、加强销售回款是保证现金流的必要选择。因此,投资条线轮岗至营销一线,也是公司顺应当下行业发展趋势的重要之举。”

  最新数据显示,今年前10个月,中梁控股实现销售额1433亿元,已完成全年1800亿元销售目标的86%。该公司相关负责人也向记者强调:“在回款上,中梁控股已经提前42天完成了全年的回款指标。”

  不过,今年下半年以来,中梁控股的销售金额出现明显下滑。据中梁控股此前发布的公告,记者统计发现,公司在今年第一、第二和第三季度的合约销售金额分别约为480亿元、470亿元、361亿元。其中,第三季度环比下降了近21.3%。

  今年十一期间,有媒体指出,沈阳中梁玖禧出现“亏本售卖”的情况。报道指出,此项目21楼房源的价格只有7182元/平方米,而地块的楼面价便达到了6100元/平方米。有分析指出,外加各种成本,该批房源是亏本售卖的。

  此前,有媒体也爆出了广东端州中梁壹号低价销售的广告。该广告内容显示,项目打折后的销售价格仅有 3600元/平方米,而其获地时的楼面价便超过了6000元/平方米。

  中梁控股相关负责人向记者解释称:“房地产下行周期,房企都在采取多种类型的营销活动,以促销售、抓回款,但前提是保证项目利润。上述提到的中梁项目也是各项目在遵循地方政府政策、保证利润前提下的营销手段之一。”

  信用风险凸显

  中梁控股需要面对的,还包括此前发债带来的违约风险。

  近日,国际评级机构标普宣布,将中梁控股评级展望从“稳定” 调整至“负面”。同时,惠誉也将中梁控股的长期外币发行人违约评级(IDR)展望 从“正面”下调为“负面”。

  对此,中梁控股相关负责人回应称:“事实上,公司是这一轮评级中,为数不多维持B+评级的。标普和惠誉皆确认中梁控股长期发行人信用评级至B+,并肯定了公司的流动性还款能力及长期业务发展。在房企评级普遍被下调的当下,公司目前评级已优于行业大多数评级。”

  11月26日,中梁控股发布公告称,再次回购2022年1月到期的美元债本金1400万美元。据了解,截至目前,中梁控股的短期债券主要有三笔,分别为2022年1月到期的2.5亿美元、2022年5月到期的3亿美元,以及2022年7月到期的4.5亿美元。

  这也意味着,中梁控股仍有10亿美元规模的短期美元债将到期。而目前,针对上述三期票据,公司目前已分别累计购回本金3581万美元、700万美元和1550万美元,共计5381万美元。

  中梁控股方面此前向记者表示,还款的主要资金来源为自有资金。而记者注意到,中梁控股分别在今年1月、5月和9月发行了三期美元债,融资规模分别为2.5亿美元、3 亿美元和2 亿美元,累计达 7.5 亿美元,且募集资金用途显示为“对现有债务进行再融资”。

  中梁控股相关负责人对此解释称:“发行美元债所募集的资金主要用于公司自身的生产经营需要。”与此同时,对于美元债这种融资工具,该负责人也透露:“市场目前依然处于收紧的态势,公司尚余2.94亿美元境外发债额度, 后续将看市场窗口做再融资。”

  事实上,中梁控股发行的美元债利息已经高出了平均值。克而瑞数据显示,今年2月房企海外债平均融资成本已降至5.44%。而在今年前5个月,中梁控股共发债3次,利率分别为9.5%、7.5%、8.5%,平均融资成本为8.5%。此外,一期在今年9月末到期的美元债融资成本则高达11.5%。

  中梁控股2021年半年报显示,公司持有总现金约355.4亿元,较2020年年末增加3.8%,净负债率56.1%,非受限现金短债比1.2倍。但其剔除预收账款后的资产负债率为79.3%,仍然超过70%的红线要求,尚未达标。

  中梁控股相关负责人向记者表示:“房企目前整体面临融资环境恶化,尤其是在三线四档等政策影响下,境内外融资环境受限,流动性压力较大。公司目前整体流动性较为充裕,足够覆盖短期负债。”


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