“宝能306地标”签约4年仍是“坑”!郑州高楼梦终成镜花水月?

公寓基本售罄,宝能306地标还是基坑。

这就是宝能对于郑州人民将最好的位置交到他手中给予的回应。

距离2017年3月宝能与郑东新区签署项目协议已经超过4年。

宝能在郑州高铁站东广场“占着茅坑不拉屎”的做法实在令人愤慨。

对“摩天大楼”无限憧憬和对城市建设期盼的郑州人民,又要再一次失望了?

01

两耳不闻窗外事,一心只卖公寓楼

2016年10月,宝能拟投资1000亿元在郑东新区开发建设区域总部。

当时,刚刚在合肥进行大笔投资的宝能集团意气风发,准备对新晋国家中心城市郑州进行超大规模的投资。

这与渴望招商引资,并建设摩天大楼拉升城市形象并提升城市吸引力的郑州官方不谋而合。

2017年初,宝能与郑东新区签约建设宝能集团郑州金贸中心项目,其中最为亮点的是: 一座369米的主塔,搭配两栋240米的副塔。

后来,由于郑州北侧马头岗机场限高的原因,369米的签约高度缩水了约42个郭敬明,降至306米。

即便是降低了标准,当下的“宝能306”仍是基坑。

“郑州高度”将在相当长的一段时间继续由285米的郑东绿地双塔把持。

追究其中的原因,宝能方面损益尚未核算好、中国房地产行业资金紧张的大势似乎都可以成为“宝能306”停摆的理由。

但,理由又不完全充分。

2019年2月,宝能郑州中心公寓首开3号楼,240米超高层,6梯20户,3.6米层高的跃层。

其中,朝北的是39-44㎡小面积公寓,朝南是100-115㎡大面积公寓产品,均价1.8万/㎡左右。

然而,目前宝能郑州中心销售的公寓产品已经售罄。

可以说,宝能通过公寓产品已经回款上百亿元,而公寓所在的楼栋已经封顶并在进行外立面作业。

而宝能拿地的2017年,三道红线政策尚在母胎之中,房地产还是平稳发展中。

目前的高铁站东广场,除去正商国际大厦、碧桂园中心、国控大厦、星联中心等小地块之外。

华润、宝能、楷林可以说是高铁站东东广场“三巨头”,瓜分了这个优质区域大量的地块。

然而,宝能整体的进度与隔壁的华润形成鲜明地对比。

宝能真是起了一手好牌,打得一手烂牌。

作为郑州规划高度的担当,宝能除了地标之外,整体的进度可以说是相当拉胯。

华润边卖公寓,边盖楼;宝能边卖公寓,边磨洋工。

如此,宝能306的郑州形象地标危矣。

02

新能源汽车还没上道,房地产也玩脱了

其实,在2016年签约郑州的时候,宝能姚振华就开始进入汽车领域造车。

汽车制造这个烧钱的无底洞,不知道埋葬了多少宝能的销售业绩,更不知道让多少员工和供应商顶了锅。

2017年从奇瑞手上收购观致汽车大部分股权之后,姚振华立下雄心壮志。

计划未来3年集团或子公司每年从观致采购约10万辆汽车,并在未来5年,投入100亿元用于新车研发。

4年过去了,观致汽车的品牌形象随着销量不断萎缩,在新能源汽车的红海当中能否成功上岸,还是一个问号。

在观致汽车内部,也如同房企一样,不断传出拖欠供应商款项、裁员、年终奖停发、社保停缴等流言,让人对其经营状况产生怀疑。

同时期,宝能还持股格力电器、华侨城、金科股份、东阿阿胶等近20家上市公司的股份。

野心之大,可见一斑。

然而,新能源汽车迟迟不上道,又遭遇了三道红线的紧箍咒。

据21世纪经济报道和网易清流的综合报道: 姚振华与他亲手缔造的宝能系,正在陷入前所未有的困境,不仅宝能旗下理财产品爆发逾期,而且宝能在信托和银行的累计负债高达895亿元。

宝能旗下的投融资平台钜盛华同样前途堪忧。

2021年6月30日,大公国际资信评估有限公司(下称“大公国际”)发布对钜盛华及相关债券的跟踪评级报告: 对钜盛华主体长期信用等级及5只相关债物信用等级维持“AA+”,将钜盛华主体的评级展望由“稳定”调整为“列入信用观察名单”。

什么是信用评级?

新能源汽车未果,房地产又出幺蛾子。

当宝能这艘巨轮开始颠簸并遭遇风浪,甲板上的一切都难以幸免。

03

“宝能们”的摩天大楼,成为政策悖论

为何宝能306这样的地标建筑会遭遇困难,我们需要理解一些超越郑州的底层逻辑。

第一,首先是成本的原因。

目前,各大城市的超高层建筑多是以办公楼为主。

根据克而瑞的调查, 40层以上,高度高于100米的超高层办公楼的建安成本为平均办公楼的3-4倍,建设周期为普通住宅的2-3倍。

在超高层建设的过程当中,超过100米之后,每上一层,成本都要大幅度上升,而 超过200米、300米、甚至是400米之后,建安成本更是指数倍上升。

如果城市的横向拓展成本低于纵向扩展成本,那超高层建筑的意义极低。

比如深圳、香港,地域狭小,但是人口众多,产业密度,在城市无法向外扩张的时候,自然需要“向天上要发展空间”。

然而,像郑州这样的内陆平原城市,地域辽阔,超高层的建筑意义并没有那么大。

我国的大部分城市,所谓的“土地稀缺概念”,都是ZF把持下的土地游戏而已。

第二,空置率居高不下,超高层意义已然不大。

2021年第一季度,北上广深四个一线城市的写字楼空置率都在20%左右徘徊,其中情况最优的广州,写字楼空置率也有9.8%。

与一线城市相比,二线城市的写字楼空置率更是居高不下。

沈阳、青岛、苏州、无锡、重庆等二线城市写字楼空置率都超过25%左右,其中武汉、长沙这样的二线城市空置率甚至达到40%以上。

各大城市对于写字楼等摩天建筑的无限追逐,推动写字楼供应出现了井喷式爆发,而这样的爆发,必须由市场逐渐消化掉。

写字楼对应的保险、金融、互联网等高净值行业,在大量的二线城市仍没有完全铺开,自然没有太大的需求。

先把存量写字楼市场消化掉,再新增增量市场,才是当下的明智之举。

第三,经济由快速增长转向高质量增长的内在需求。

改革开放40年,我们先后赶上人口红利、互联网红利和移动互联网红利。

也正是在这40年间,我们的经济平均增速飙升到了9.5%,增量喜人。

而从2018年开始,我们的经济增速由快速转向高质量发展,增速开始回落至5-6%这个区间。

这当中,还有国家政策的转向。

7月6日,国家发改委发布的《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》中,进一步严控建筑物高度。

04

郑州人的高楼梦

过去不给力,当下遇到房企和政策的双向打击,未来又被套上的紧箍咒。

郑州超高层的建设一步错,步步错。

从1997年裕达国贸的202米,到当下郑东绿地双塔285的高峰,再到遥望宝能306建设,郑州人民对高楼建设的渴望从未停止。

“高楼梦”的内核,实际上是郑州人民,河南人民对于郑州城市发展和城市形象的一种寄托,而高楼大厦正是这种精神的巨大堡垒。

关于郑州摩天大楼,关于“天空之城”的更多想象,可能只能依靠未来的常西湖、滨河和白沙。

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