标普:确认鑫苑置业“B-”长期发行人评级,展望由“稳定”调整为“负面”

7月30日,标普将鑫苑置业有限公司(Xinyuan Real Estate Co., Ltd)的评级展望由“稳定”调整为“负面”,同时确认了对该公司的“B-”长期发行人信用评级及其未偿高级无抵押票据的“CCC+”长期发行评级。展望调整为“负面”反应了标普的预期,即鑫苑置业的流动性状况将受到进一步侵蚀。该机构还将鑫苑置业的流动性评估从“不足”下调至“较弱”,因为在宣布推迟公布财务报表后,该公司可能在信贷市场上更为弱势。鑫苑置业已将其2020年全年业绩和相关年度报告的发布时间推迟到纽交所规定的2021年4月30日之后。鉴于长时间的延迟披露,标普认为鑫苑置业的信披透明度和治理情况已经恶化。

因此,标普将该公司的管理和治理评估从“合理”调整为“较弱”。评级确认反应了标普的观点,即鑫苑置业有能力通过手头的资金选项处理离岸债券的到期状况,选项包括用新的贷款或现金偿还。尽管鑫苑置业的资本市场准入能力较弱,但该公司的债务到期状况并不集中,因此可以逐一处理到期债务。同时,郑州的洪灾也为鑫苑置业的销售前景和施工进度蒙上阴影。标普预计,本月初郑州罕见的强降雨将给公司造成了至少一到两个月的运营和销售中断。

郑州市占鑫苑置业2021年可销售资源的35%左右,且公司在下半年有大量项目推出。据标普测算,鑫苑置业在2021年的合同销售额将下降约15%至150亿-160亿元。标普指出,鑫苑置业的资本结构较为依赖成本高昂的离岸融资。考虑到市场波动因素,该公司债务到期后的再融资存在不确定性。因此,鑫苑置业可能需要使用手头的现金偿还部分到期债务。据标普测算,截至2021年6月底,鑫苑置业的未偿境外票据占其资本结构的30%左右,且所有债务的票面利率都在14%以上。该公司有2.29亿美元的高级票据将在2021年10月到期,还有2.6亿美元的高级票据在2022年9月可认沽。此外,据标普测算,截至2021年6月底,鑫苑置业至少拥有80亿元的现金,其中50亿元不受限制。这部分现金应有助于该公司在今年偿还部分或甚至全部的境外到期债务。

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